מס שבח הוא אחד מסוגי המס המוכרים ביותר כיום. מס שבח נקבע על 25% מהרווחים המתקבלים לאחר מכירת דירה. בעלי נכסים הנדרשים לשלם מס זה יכולים לקבל פטור מתשלום מס הכנסה במקרים מסוימים ובמקרים אחרים הורדה של גובה המס. את הפטורים וההקלות ניתן לממש, הן בעת ביצוע השומה והן בארבע השנים שלאחר מכן באמצעות חישוב החזר מס שבח והגשת בקשה.
ניכוי הוצאות מהרווח
למרות היותו של המס קבוע ועומד על 25% מהרווח במכירה, דברים רבים יכולים להביא להקטנת סכום התשלום כבר בעת ביצוע השומה. ניתן לנכות מהרווח את כל ההוצאות הקשורות במכירת הנכס ובכך להקטין את גובה הסכום שעליו יושת המס. ההוצאות שניתן לכלול כוללות הוצאות השבחה כמו שיפוץ, תיווך, ליווי של עורך דין, רואה חשבון, יועץ מס וכן הלאה.
פרמטרים עבור חישוב החזר מס שבח
חישוב החזר מס שבח הינו מורכב ויש לקחת בחשבון פרמטרים רבים. כפי שציינו, ניתן לנכות מהרווח הוצאות רבות וכאשר הדבר לא נעשה או לא נעשה במלואו יש צורך לבצע חישוב החזר מס שבח בדיעבד. ניתן לקבל החזר גם בגין הכללת הוצאות משכנתא או פתרונות מימון אחרים והוצאות הקשורות למועד המכירה כפי שהצגנו.
הגדלת סכום ההחזר
בעת חישוב חבות המס או בקשת החזר יש להתייחס לשאלה אם הנכס נקנה במקור או הועבר בירושה או מתנה. לדבר עשוי להיות השפעה עצומה על חישוב החזר מס שבח. ניתן להגדיל את החזר המס, תוך התייחסות להכנסותיו של בעל הדירה להפסדי הון שהוא סבל מהם וגם למצבו האישי והמשפחתי. כל אלו משפיעים על גובה מס השבח בעת ביצוע השומה ועל ההחזר שיינתן.
ניתן להגדיל את ההחזר באמצעות פריסת המס על פני ארבע שנים, דבר שיתבצע תוך התייחסות לדוחות השנתיים אותם מסר בעלי הדירה לפקיד השומה. חשוב לדעת כי הגשת דוחות שנתיים הם תנאי לפריסת המס ונדרשים לשם לקבלת ההחזר.
הרפורמה במס שבח
במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין נקבעה נוסחה ליניארית חדשה עבור חישוב המס ויש לה השפעה גם על אופן חישוב החזר מס שבח בעתיד. בהתאם לנוסחה הליניארית, למשך התקופה היחסית שעד תחילת שנת 2014 יש פטור מלא ממס ואילו התקופה שלאחר מכן ועד מועד המכירה תהיה חייבת במס בשיעור של 25% ובהתאם לתקופת האחזקה בנכס.
היעזרות במומחים לתחום
יש לבצע חישוב החזר מס שבח בעזרת מומחים בתחום כגון משרד רואי חשבון יניב נשר. אנשי המקצוע יבצעו את החישוב תוך התייחסות לכלל הנתונים האישיים של המוכר ובהתאם לפרמטרים הנדרשים והקריטריונים החוקיים. אנשי המקצוע יכולים להעלות פתרונות כגון, חלוקת המס בין בני זוג, קיזוזים של הפסדים, פריסת המס תוך ניצול נקודות זיכוי, ניצול הקלות מסוימות וניצול הטבות מס שונות.
שאלות ותשובות בנושא פתיחת תיק עצמאי
החל משנת 2014 הוכנסו שינויים בפטורים של מס שבח כמו גם, באופן חישובו ובגובהו. עד 2014 מי שהחזיק ביותר מדירה אחת, קיבל פטור ממס שבח, כל עוד הוא לא מכר דירה בטווח של ארבע שנים. הפטור היה ניתן ללא תלות במספר הדירות שבבעלות המוכר. לאחר השינוי מכירת דירה שנייה חייבת בתשלום של 25% מהרווח ללא קשר לטווח שבה נמכר הנכס.
לשם קביעת חבות במס שבח, יש לחשב את השבח במכירה, כאשר השבח הינו ההפרש בין שווי הקנייה של הזכות שנמכרה לבין יתרת שווי הרכישה בניכוי ההוצאות. שווי המכירה הוא השווי ביום המכירה כאשר היא נקייה משעבוד או חוב. גובה המס הינו 25% מהרווחים.
הפריסה אינה בתשלומי המס אלא בחישוב חבות המס וחלוקתה על פני ארבע שנים תוך שימוש בנתוני ההכנסות האישיות של המוכר במס הכנסה. ניתן לבצע את הפריסה על מנת לחסוך בגובה המס גם בשומה העצמית שמגיש המוכר. מטרת הפריסה הינה להפחית את שיעור המס המשוקלל של הנישום.
בעלים של דירה יחידה או מי שיש בבעלותו בנוסף לדירתו רק שליש מדירה זכאי לפטור ממס שבח. בעלים של דירה יחידה אשר בבעלותו מחצית מדירת ירושה זכאי אף הוא לפטור. בית כנסת וגן ילדים הם חריגים בחוק והם נחשבים גם הם לדירת מגורים מזכה גם אם לא היו כאלה בפועל.
