מס שבח הינו מס על הרווח בעת מכירת דירה והוא חל על המוכר בניגוד למס רכישה שחל על הקונה. גובה המס עומד על 25% מהרווח וזה נמדד בפער שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה. ישנו פטור ממס זה אחת לארבע שנים כאשר מדובר במכירת דירת מגורים יחידה בה דרו המוכרים שנה וחצי לכל הפחות. על החזר מס שבח דירה במאמר שלפניכם.
קיזוז הוצאות מוכרות
מי שפטור מלכתחילה מתשלום מס שבח אינו יכול לקבל החזר מס שבח כיוון שהוא אינו משלם מס זה. המס מחושב לאחר קיזוז הוצאות הרכישה וההוצאות שהוצאו עבור השבחת הנכס. אלו כוללים שכר טרחה לעורך דין המלווה את העסקה ושכרו של המתווך, כמו גם הוצאות לשיפוץ הדירה. אם כלל ההוצאות המוכרות לצורך קיזוז מס שבח עולות על סכום המס לא תהיה כלל חובת תשלום.
פטור ממס שבח על דירת ירושה
דירה שהתקבלה בירושה יכולה להימכר בפטור ממס שבח כאשר המוריש עמד בקריטריונים לפטור, כלומר היה בעל דירה יחידה אשר עמד בתנאי הפטור למכירת דירה זו. גם על היורש לעמוד עומד בקריטריונים שקבע החוק לפטור ממס זה. ניתן לקבל פטור גם בעת מכירה של שתי דירות במידה והמכירה נועדה לרכישת דירה חלופית יחידה תמורתן וכאשר השווי של הדירה הנרכשת הינו לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות.
החזר מס לאחר תשלומו
ניתן גם לדרוש החזר מס שבח לאחר שהמס שולם וזאת עד ארבע שנים ממועד תשלום המס. הסיבות לזכאות להחזר יכולות להיות קיזוז של הפסדים, התחשבות בהפחתות של המס וניכויים שונים שהוענקו בתנאים מסוימים. גם ניכוי הוצאות אשר לא נלקחו בחשבון בעת קביעת גובה המס יכולה לזכות בהחזר.
מס שבח מחייב את הנישום על חלקו של הרווח הראלי אשר נצבר עד לפי המס השולי הגבוה ביותר. במידה ושיעור המס של הנישום הינו נמוך יותר יתכן ויש זכאות להחזר מס.
החזר מס שבח דירה יכול להתרחש כאשר החישוב התבצע ללא התחשבות בפריסת התשלום שהוחל. גם כאשר החישוב התבצע ללא לקיחה בחשבון של ההכנסות המוכרות או כאשר חישוב המס נערך ללא הביצוע של חלוקת התמורה מהמכירה בין בני זוג בעקבות גירושין. זכאות להחזר יכולה להתקיים גם כאשר החישוב נערך ללא התחשבות בנקודות זיכוי שלא נוצלו על ידי המוכרים בשנת המכירה או אף בשלוש השנים שקדמו למכירה.
ליווי חשבונאי
משרדנו עוסק בראיית חשבון מתקדמת לרבות בחישוב חבויות מס וליווי לקוחות בחישוב חבות מס שבח וקבלת החזר מס שבח דירה לאחר תשלום המס. המשרד ליווה מאות לקוחות מרוצים בהליכים אלו ואתם מוזמנים ליצור קשר למידע נוסף בנושא.
צרו קשר עוד היום עם רואה חשבון יניב נשר
שאלות ותשובות בנושא פתיחת תיק עצמאי
כיום מס שבח עומד על 25% וכך הדבר החל משנת 2014. השבח מוטל על הרווח הכללי על מכירת הדירה לאחר קיזוז ההוצאות שציינו קודם. בשנת 2014 נקבע החישוב הליניארי. פירושו של דבר שמי שקנה דירה בשנת 2010 יחושב לו 0% מס בעבור השנים 2010-2013 ו-25% מס מ-2014 ועד למועד המכירה.
כן. במשך ארבע שנים לאחר מכירת כל דירת מגורים ניתן להגיש בקשת החזר מס שבח דירה גם אם המוכר נפטר והיורש הוא שמבקש את ההחזר. הזכאות להחזר נבחנת לא בהתאם לנתוניו של היורש אלא בהתאם לנתוניו של המוריש. יש צורך תחילה לנתח את מצב המס של הנפטר, כולל הכנסותיו, התחייבויותיו ונכסיו.
כאשר הדירה הנמכרת הייתה ברשות המוכר במשך 18 חודשים טרם שנמכרה ואין בבעלותו דירות נוספות הוא יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח. הפטור תקף עד לסכום של 4,846,000 ₪ נכון לשנת 2023 ובמידה ומחיר הדירה חוצה את תקרת הפטור, המוכר יהיה זכאי לפטור חלקי ממס שבח ורק עד לגובה התקרה.
הזכאות עשויה להתקיים במידה ובעת חישוב שיעור המס לא נלקחו בחשבון נתונים שונים של המוכר לרבות גילו, הכנסותיו ומספר השנים שהדירה הייתה בבעלותו. גם כאשר לא בוצעו כלל הקיזוזים והניכויים שהחוק מתיר לשם חישוב הרווח החייב במס ניתן לבקש החזר.
