מס שבח מוטל על מוכר דירה ומס רכישה על הקונה. שיעור מס שבח עומד על עומד על 25% מהרווח כלומר על הפער שבין מחיר הקנייה ומחיר המכירה של הנכס. מס רכישה מוטל על הקונה והוא ניתן במדרגות מס שונות בהתאם למספר הדירות שבבעלות הרוכש. על החזר מס שבח ומס רכישה במאמר שלפניכם.
החזר מס שבח
מס שבח משולם בגין רווח שנוצר בעקבות עסקאות מכירה של זכות במקרקעין. יש לראות את מס השבח ששולם למשרדי מיסוי מקרקעין בתור מקדמה על חשבון מס הכנסה כאשר שם מתקיים החישוב הסופי. החזר מס שבח ומס רכישה במס הכנסה יכול להיעשות על ידי פיצול השבח, פריסה של השבח וניצול של מדרגות מס נמוכים, שימוש בנקודות זיכוי, קיזוז השבח כנגד הפסדי הון או הפסדים עסקיים.
החזר מס רכישה
ישנו פטור ממס רכישה על דירה שנייה למי שמוגדר כמשפר דיור. לשם כך יש למכור את הדירה תוך שנה וחצי ממועד קניית הדירה הנוספת ובמקרה כזה אין חבות המס ואם זו שולמה ישנה זכאות להחזר מס רכישה. אפשרות נוספת להיות זכאים להחזר מס רכישה הוא ברכישת מגרש פנוי. מכיוון שמס הרכישה מגלם תשלום בעבור עלות הפיתוח של השכונה ורחוב המגורים של המגרש כאשר זה אינו מתקיים, קיימת הצדקה להחזרת המס בשיעור של אחוז.
קיזוז מס רכישה ממס שבח
עוד דבר חשוב שצריך להבין לגבי החזר מס שבח ומס רכישה הוא עניין הקיזוז. מס שבח מחושב לאחר קיזוז הוצאות הרכישה וההוצאות שהוצאו עבור השבחת הנכס. אלו כוללים תשלומי מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין, שכרו של המתווך, כמו גם הוצאות לשיפוץ הדירה. כאשר כלל ההוצאות המוכרות לצורך קיזוז מס שבח עולות על סכום חבות המס לא תהיה חובת תשלום בעת מכירת הנכס ותתקיים זכאות להחזר במידה והחישוב בוצע שלא כראוי.
קיזוז הפסדי הון מול מס שבח
ניתן לקזז הפסדי הון אישיים שנגרמו לנישום אל מול שבח מקרקעין. רשויות המס לא יפעלו על מנת לאפשר לנישום לנצל אפשרות זו ועל האזרח לבקש בעצמו קיזוז הפסדי הון על מנת שלא לשלם את השבח אשר נוצר על המקרקעין. לא ניתן לקחת את הפסדי ההון ולהעביר אותם קדימה ולכן עולה החשיבות של מועד ההפסד לגבי השאלה של קיזוז וקבלת החזר מס שבח ומס רכישה בהתאם לדין.
גלגול של הפסד הון לשם קיזוזו מול שבח המקרקעין אפשרי רק קדימה אך לא אחורה. לכן יש לשים לב למועד ההפסד שנוצר ולהבטיח שיהיה מקביל או טרם מכירת הנכס אשר יוצרת מס שבח. מסגרת ניסיוננו רב השנים בקיזוז הפסדי הון כנגד מס שבח אנחנו מסוגלים להעניק לך את התוצאות הטובות ביותר.
צרו קשר עוד היום עם רואה חשבון יניב נשר
שאלות ותשובות בנושא פתיחת תיק עצמאי
כל דירה המשמשת או המיועדת לשמש למטרת מגורים כמו גם דירה שבנייתה עוד לא הסתיימה מלבד דירה שאין עבורה התחייבות מצד המוכר לסיים בה את הבניה. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן והעבודה עליה טרם הסתיימה במידה ואין התחייבות מצדו לסיים את הבנייה, הדירה לא תיחשב בתור דירת מגורים לעניין שיעור המס.
דירה נחשבת כדירה יחידה גם כאשר לרוכש הדירה בעלות של עד שליש בדירה אחרת. גם כאשר בבעלותו עד מחצית מדירת ירושה אותה יירש במשותף עם אחרים. גם מי שבעלותו דירת מגורים שהושכרה בתור שכירות מוגנת ברכישת דירה אחרת זו מוגדרת דירה יחידה.
משפרי דיור בבעלותם דירה וברצונם למכור אותה ולעבור לדירה אחרת. הם זכאים לפטור ממס שבח ומדרגת מס רכישה של דירה יחידה כל עוד הם מבצעים את מכירת דירתם הראשונה בתוך שנה וחצי מעת קניית הדירה החדשה. למי שיש בבעלותו שתי דירות קטנות ורוצה לרכוש דירה יחידה גדולה יש מסגרת זמן של שנה.
החיוב במס שבח ורכישה מבחינת רשויות המס מתקיים לאחר החתימה על הסכם המכר. מבחינת דיני המס אין צורך שההסכם יקוים במלואו וחבויות מס שבח על המוכר ומס רכישה על הקונה חלות גם אם ההסכם לא קוים במלואו וגם אם התמורה לא שולמה במלואה. ישנם מצבים של ביטול עסקה בהם ניתן לקבל החזר מס שבח ומס רכישה מרשויות המס.
