מס שבח מקרקעין הוא מס ממשלתי הנגבה על ידי רשות המיסים. מאז שנת 2014 גובה המס עומד על 25% מהרווח במכירת דירת מגורים שאינה מזכה בפטור. הרווח מוגדר בתור הפער בין מחיר רכישת הדירה ומחיר מכירתה לאחר ניכוי הוצאות המכירה. פטור ממס שבח ניתן למי שמוכר את דירתו היחידה. על החזר מס שבח בהרחבה במאמר שלפניכם.
פטור ממס שבח
על מנת שדירת מגורים יחידה תזכה בפטור ממס שבח, עליה להיות דירה שתהליכי הבנייה שלה כבר הסתיימו והיא מצויה בבעלות פרטית. בנוסף יש צורך ש50% מהשטח שלה משמש לצורכי מגורים במשך שנה וחצי טרם המכירה. קיים פטור מלא אך חד פעמי למי שמוכר דירה שהתקבלה בירושה וזו יכולה להימכר בפטור ממס שבח במידה ומוריש הדירה היה זכאי לתנאי פטור ממס שבח אם היה מוכר אותה בעודו בחיים.
ניתן גם לקבל פטור ממס שבח גם על מכירת שתי דירות במידה והדירות נמכרות עבור רכישת דירה חלופית לצורך מגורים. יש תנאי בחוק שהשווי של הדירה הנרכשת לא יעלה על 75% מהשווי של שתי הדירות שנמכרו.
החזר מס שבח שכבר שולם
ניתן לדרוש החזר מס שבח לאחר שהמס שולם לרשות המיסים עד ארבע שנים ממועד התשלום. הסיבות לזכאות להחזר יכולות להיות קיזוז הפסדי הון והתחשבות בניכויים שונים שהוענקו בתנאים מסוימים. גם ניכוי של הוצאות השבחה ומכירה אשר לא נלקחו בחשבון בעת קביעת גובה המס יכולה לזכות את מגיש הבקשה בהחזר משמעותי.
החזר מס שבח מקרקעין יכול להתבצע גם כאשר החישוב המקורי התבצע ללא פריסת התשלום שהוחל. ניתן לפרוס את השבח על פני ארבע שנים ולנצל את מדרגות המס לשם הפחתתו במצטבר. כאשר חישוב המס נערך ללא ביצוע של חלוקת התמורה מהמכירה בין בני זוג שהתגרש הדבר יכול לזכות בהחזר.
החזר מס שבח מעל גיל 60
ניתן להפחית את שיעור מס השבח באופן דומה להטבות המיסוי הקיימות על רווחי הון באמצעות פריסת מס שבח. אפשר להגיש בקשה לפרוס את תשלום המס על הרווח על השבח בעסקה לתקופה של עד ארבע שנים במקום לשלם לפי כל הרווח בעסקה בשנת המס בה התבצעה העסקה. כאשר הנישום שמכר נכס מקרקעין היה בן למעלה מ-60, ופרס על פני ארבע שנים הוא גם יהיה זכאי למדרגות מס נמוכות יותר.
שיעור מס השבח בעת מכירת דירה עומד כיום על 25%. כאשר אדם מעל גיל 60 מוכר דירה ופורס את תשלום המס על פני ארבע שנים ומדרגות המס שלו מתחילות החל מ- 10% לרוב הטבה זו תוביל להפחתה משמעותית בתשלום מס השבח. על מנת שבני 60 ומעלה יהיו זכאים להפחתת שיעורי מס שבח נדרש שכלל הכנסותיהם השנתיות יהיו נמוכות מ-187,440 ₪.
קיזוז הפסדי הון
בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה נקבע כי במקרקעין שבמכירתם חל מס שבח בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, גם אם אינם מהווים נכס לעניין הקיזוז של ההפסדים, הדבר ייחשב עבור הפסד ממכירת מקרקעין בתור הפסד הון ואילו שבח מקרקעין ייחשב לעניין זה כרווח הון. המשמעות של הדבר היא שניתן לקזז את ההפסד ממכירת המקרקעין מול רווח ההון ממכירה של נכס אחר ובנוסף גם לקזז הפסד ממכירת נכס הוני כנגד שבח ממכירת המקרקעין.
לפי שנת המס
הפסד, שהיה לאדם בעסקיו, ניתן לקזזו כנגד סך כל ההכנסה החייבת של אותו אדם מכל מקור אחר אך רק באותה שנת-מס לרבות כאשר מדובר במס שבח. חשוב לציין כי הפסד מעסקה שמוגדרת כאקראית והיא בעלת אופי מסחרי אינו בר קיזוז. הפסד שניתן היה לקזז על פי הדין כנגד הכנסה חייבת ובמידה והדבר לא בוצע באותה השנה הוא אינו ניתן להעברה לשנים הבאות.
ישנם מקרים רבים אשר יכולים לזכות את הנישום בהחזר מס נירות ערך למשל עקב כך שהנישום ניהל את פעילות ניירות הערך שלך ביותר מחשבון אחד. גם כאשר האדם הרוויח מנירות ערך בשנה אחת והפסיד באחרת וטרם דרש בעבורם קיזוז הפסדים הוא זכאי להחזר. העברת ניהול הכספים בין בנקים שונים עשויה ליצור גם כן זכאות החזר מס נירות ערך וכך גם כאשר ההכנסות מעבודה של המוכר הינן נמוכות במיוחד.
קריטריונים להחזר מס שבח
ניתן לקבל החזר מס שבח כאשר מדובר בבני זוג המחלקים את חובת תשלום מס השבח ביניהם. נישום המבצע פריסת שבח תוך ניצול של נקודות זיכוי או מדרגות מס גם כן עשוי להיות זכאי להחזר. קריטריון נוסף להחזר מס שבח הוא נישומים המבצעים קיזוז של הפסדי הון. ישנם גם אוכלוסיות הזכאיות להחזר מס כיוון שהם עומדות בהקלות מיוחדות שפורסמו על ידי רשות המיסים.
מי שעומד בפטורים שנקבע בתקנון מיסוי מקרקעין יכול לעיתים לקבל החזר מס שבח. קריטריונים להחזר מס שבח נוספים הם נישומים בעלי יכולת לניצול הטבות מס שניתנו בתקופות ספציפיות ובעלי יכולת לניצול שיעורי מס היסטוריים.
קבלת ליווי מקצועי
משרדנו עוסק בראיית חשבון על כלל היבטיה לרבות חישוב חבויות מס ותכנוני מס מורכבים. אנו מנוסים בן היתר בתכנון מס שבח מיטבי מראש כמו גם, בליווי לקוחות בהגשת בקשות לקבלת החזר מס שבח לאחר תשלום המס. המשרד מתמחה בדני מיסוי מקרקעין וכבר ליווה מאות לקוחות מרוצים בהליכים אלו. אתם מוזמנים ליצור קשר עם כל שאלה נוספת בנושא.
צרו קשר עוד היום עם רואה חשבון יניב נשר
שאלות ותשובות בנושא פתיחת תיק עצמאי
בהתאם לחוק על מנת להיות זכאי לפטור על המוכר להיות או בן זוגו של המוריש או צאצא ובן זוג של צאצא. בנוסף יש צורך שלפני פטירתו היה המוריש הבעלים של הדירה הנמכרת בלבד ואילו היה עדיין בחיים והוא זה שהיה מוכר את דירתו הוא היה פטור ממס שבח במכירה בהתאם למועד של המכירה ולא למועד של הפטירה.
מס שבח הינו מס מקרקעין כאשר אדם מוכר נכס ברווח. ישנם קריטריונים שונים לחבות המס וכאשר אלו לא נלקחו בחשבון בעת ביצוע השומה ותשלום המס ניתן להגיש בקשה לקבלת החזר מס מרשות המיסים. חשוב להבחין בין החזר מס שבח לבין החזר מס רכישה. בעוד החזר מס שבח קשור לקריטריונים המשפעים על 25% המס, מס רכישה מדורג וההחזרים קשורים גם במדרגות השונות.
במידה ואדם היה הבעלים של הדירה לפחות שנתיים טרם העסקה והוא מוכר ליזם את כל זכויותיו במתחם המיועד להתחדשות עירונית והוא מקבל בתמורה דירה אחת בלבד מהיזם יינתן לו פטור ממס שבח. במידה ובנוסף הוא מקבל כסף מהיזם הוא עדיין זכאי לפטור. במידה ויינתנו לו שתי דירות בעבור מכירת הזכויות בנכס הפטור מבוטל.
השיטה החדשה נוגעת לדירות שנרכשו טרם שנת 2014 ונמכרות כעת. נלקח בחשבון מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המעבר במכפלת סכום השבח הריאלי. לגבי התקופה שלאחר 1.1.2014 סכום השבח הריאלי מחושב בהפחתת סכום השבח מיום הרכישה ועד ליום המעבר.
