חשוב להבחין בין היטל השבחה אשר יש לשלם לרשות המקומית לבין מס שבח שיש לשלם לרשויות המס. כאשר מחזיקים דירה, ערכה עולה עם השנים וכאשר היא נמכרת קיים רווח הון כיוון שמחיר המכירה הינו גדול מהמחיר שבו נרכשה. רווח זה מכונה שבח ועליו לרוב יש מס של 25%. ישנם מספר קריטריונים להחזר מס שבח בהם נעסוק במאמר זה.
כיצד מחושב מס שבח?
טרם שנסביר מהם הקריטריונים להחזר מס שבח יש להסביר את אופן חישוב המס. מס שבח מחושב לפי שווי הרכישה כפי שהוא היה ביום הרכישה בידי המוכר. בהקשר זה חשוב לציין את המונח יתרת שווי הרכישה שהוא הסכום של שווי הרכישה לאחר הפחתת ההוצאות המותרות בניכוי ומסכום זה מנוכה סכום הפחת. יתרת שווי הרכישה המתואמת הינה השווי של הרכישה ביחד עם סכום הפחת בהתאם למדד המחירים לצרכן.
אלו קריטריונים להחזר מס שבח קיימים?
ניתן לקבל החזר מס שבח כאשר מדובר בבני זוג המחלקים את תשלום מס השבח ביניהם. קריטריון נוסף להחזר הוא נישום המבצע פריסת שבח תוך ניצול של נקודות זיכוי או מדרגות מס. עוד קריטריון להחזר מס שבח הוא נישומים המבצעים קיזוזי הפסדים, הן עסקיים והן הפסדי הון. ישנם אוכלוסיות הזכאיות להחזר מס כיוון שהם עומדות בהקלות שונות שפורסמו על ידי רשות המיסים.
גם כאלה העומדים בפטורים שנקבעו בתקנון מיסוי מקרקעין יכולים לעיתים לקבל החזר מס שבח. קריטריונים להחזר מס שבח נוספים הם נישומים בעלי יכולת לניצול שיעורי מס היסטוריים ובעלי יכולת לניצול הטבות מס שניתנו בתקופות ספציפיות. בכל מקרה של מס שבח מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים היודעים לבצע חישובי מס מיטביים להפחתת חבות המס מלכתחילה או לשם קבלת החזר מס בדיעבד.
פטור ממס שבח על דירה יחידה
על מנת שדירת מגורים יחידה תזכה בפטור ממס שבח, היא צריכה להיות דירה שתהליכי הבנייה שלה כבר הסתיימו והיא מצויה בבעלות פרטית. בנוסף מחצית מהשטח שלה נדרש לשמש לצורכי מגורים במשך שנה וחצי לכל הפחות לפני המכירה. קיים פטור מלא אך באופן חד פעמי למוכר דירה שהתקבלה בירושה יכולה אף היא להימכר תוך קבלת פטור ממס שבח במידה ומוריש הנכס היה זכאי לפטור אם היה מוכר אותה בחיוו.
פטור ממס שבח ניתן לקבל גם על מכירת 2 דירות כאשר הדירות נמכרות עבור רכישת דירת מגורים חלופית. יש תנאי כי השווי של הדירה הנרכשת לא יעלה על 75% משווין של 2 הדירות שנמכרו.
צרו קשר עוד היום עם רואה חשבון יניב נשר
שאלות ותשובות בנושא פתיחת תיק עצמאי
מוכר דירת מגורים שאינה פטורה ממס שבח רשאי לפרוס את השבח לתקופה של עד ארבע שנים. באמצעות הפריסה אם הנתונים האישיים מתאימים ניתן יהיה לנצל מדרגות מס נמוכות ונקודות זיכוי על מנת לשלם על כל שנה מס נמוך בהשוואה לחישוב חבות המס בשנת המכירה בלבד.
כבר בשלב שומת מס השבח וללא הגשת דו"ח למס הכנסה ניתן להפחית את גובה המס באמצעות הכללת כלל העלויות וההוצאות הקשורות לדירה בחישוב הרווח. מהפער שבין מחיר הקנייה ומחיר המכירה של הדירה ניתן להפחית את שכרו של עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה שכבר שולם, עלויות של שיפוץ לשם השבחה ועוד.
חשוב לדעת כי תקופת ההתיישנות לערעור על שומת מס שבח עומדת על שש שנים ממועד ביצוע התשלום. את בדיקת השומה טרם הגשת הערעור לרשויות המס יש לבצע על ידי איש מקצוע מנוסה. במידה והערעור מתקבל על ידי רשויות המס ההחזר יוחזר בתוספת ריבית והצמדה.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה בין היורשים לבין עצמם כמוה כמכירתה לצד ג'. לכן במידה והמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח עקב היותה של הדירה דירה יחידה מזכה גם העסקה בין האחים תהיה פטורה ממס שבח.
